浅谈楼市未来发展的大势

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从去年12月份的中央经济工作会议到现在已经两个月了,无论从经济学家还是各大自媒体都在解读着19年的楼市方向,笔者在一月初也写过一篇讨论19年郑州楼市走向的文章。经过两个月的时间,目前的楼市又有什么新的变化?目前楼市的逻辑发生了什么变化?

浅谈楼市未来发展的大势

19年的楼市,目前有几种观点,比如有人希望像15年那样是大涨前的慢涨。有的人认为楼市已经见顶,对后市比较悲观,认为未来不再有投资的价值。也有人认为是最近几年比较好的买入机会。这些问题的答案,经济学家和自媒体答案不统一,每个人都有自己的观点。在房住不炒,一城一策,分类调控的总原则下。笔者结合以前的文章系统的总结了目前楼市可能的几种逻辑关系,以试图搞清楚未来楼市的发展方向。

1.目前政府的宏观调控政策影响,以及最新提出的六个稳政策和各地的落实效果。

从去年会议精神提出的六个稳到现在,很多城市还没有具体的微调政策出台,目前属于空窗期,热点城市的房价并没有稳住,二手房的流动性越来越差。开发商和购房人都在等地方政府政策的微调结果,各方都在等待政策出台的时间和力度。从以前的调控来看,市场下行阶段如果没有外部刺激很难有效。政府出台微调政策的力度是看房价能否顺利止跌企稳。而微调的力度大小要看土拍流拍的程度和新房销售面积,新开工面积及投资增速的回落程度来看。由于目前预期的改变,从下跌到稳定是需要时间的。所以这个政策出台的火候及落地的效果是需要拿捏和观察的。

2.目前采用的限价保新房的策略

笔者在以前的文章里说过,目前政府普遍的策略就是保新房市场,以及对二手房加以限制导致流动性变差,从而更有利于新房进而保保土地不流拍,继续维持土地财政的运行。

3.目前维护金融安全的策略

这个观点在以前的文章里说过,房价普遍下跌超过30%就会出现大面积断供的风险,就会影响银行的资产安全,政府就不会让这种情况出现,所以比如日本那种房价暴跌的极端情况在我们这里是不会出现。

4.目前多次降准后形成的流动性陷阱

每一次的降准大家都在欢呼央行又放水了,现在阶段这属于流动性陷阱。每一次释放的高能货币,都需要商业银行去放出去作为信用货币,最后会释放出大家常说的广义货币。由于目前释放出的资金大部分在银行间空转,所以最终效果如何还需要看社融的规模和增速。而M2增速的下降到个位数也意味着这两年重新启动宽松货币政策的可能性降低。而目前美联储加息周期还没有结束,全球量化宽松环境不复存在,想短时间通过单纯超发货币使房价上涨的可能性很小。

5.居民杠杆增速过快问题

居民杠杆在15年后到现在最近三年增速过快,严重透支了居民的消费能力。这需要把杠杆增速降下来,让居民收入增加一些使负债降低一点,给他们时间恢复。

6.老龄化加剧和低出生率以及城市化进程的问题。

笔者以前的文章里说2025年将进入深度老龄化阶段,也是人口进入负增长的时间节点。老龄化带来的是社保的开支增大以及适龄劳动力的短缺,更重要的是需求的降低。未来5年的生育率是第二次出生人口高峰的适龄妇女最后的生育窗口,也希望政府能够出台鼓励生育的政策,能够使人口负增长的时间尽量往后拖。人口结构的变化使得各个二线城市都在疯狂的抢人,主要还是吸引年轻人。他们的加入不但为这个城市做了贡献交了社保,还把未来的购房需求带了过来,可谓是一举两得。

这两年人口扩张最快的是强二线和省会城市,未来会形成三大城市群以及全国10个以上1500到2000万人口的特大城市。三四五线城市则只能承接就地城镇化,还抵挡不住人口流向城市群和特大城市的趋势。未来由于这些因素,人口和城市分化会越来越严重。拿河南来比较,2019年城镇化率大概53%,并且以每年1.5%的增速上升。这也意味着郑州还有大概十年左右的城市化率转化的时间,这个十年也是城市扩张和人口快速聚集的十年。

7.天量地方债国企债未来可能的解决方式

众所周知,每一次的房价上涨都伴随着地方债的一次转移,屡试不爽。虽然通过这两年的强力去杠杆增速下来了,但是存量的地方债和目前二线城市重启的大基建投资的带来的负债,未来很大可能会在某一个时间点重启一次这样的轮回。单靠产业升级的带来的改变和将来房产税的收入很难对冲掉这些费用。

浅谈楼市未来发展的大势

以上这些都会影响到楼市未来的发展方向,也就是大势。未来买房更多的属于资产保值,增值多少要看以上的大势有什么变化。目前还要注意很多二手房已经显现出来的流动性差的问题。流动性差使得房产的金融属性降低,没法变现的资产是打折扣的。

基于以上的判断,笔者的观点是在19年政府托底楼市为了止跌企稳的前提下,大概率楼市会出现一个按照GDP增长率调整的限价标准。最好的结果会重演13年的小阳春局面,如果没有大的政策改变,未来两年内等待的还可能会是横盘。对于自住,改善,置换购房建议寻找机会买入。对于普通投资者,建议谨慎入场。

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