当代置业距离500亿小目标还有多远

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  如果说近几年各大房企都在狂飙突进,那么有着“科技豪宅领导者”之称的当代置业却并没有带来令人眼前一亮的酷炫成绩。

  3月11日晚间,当代置业发布2018年业绩公告。报告期内,实现销售额约321.57亿元,按年增长44.9%,擦线完成320亿年度目标。但盈利方面数字却并不漂亮,去年全年,实现净利润6.62亿元,同比下降约19.9%,归属股东净利润5.24亿元,同比降幅25.7%,净利润的下滑,也导致每股基本盈利从去年每股0.256元,降至0.189元。

  除了盈利能力不佳之外,一个不能回避的事实是,近两个月,当代置业两笔合计3.5亿美元的融资年利率高达15.5%,从以往房企融资经历来看,可谓是天文数字。

  显然,天价融资背后,是中小型房企在行业集中度日益提升下对于规模的强烈诉求。实际上,2017年,当代置业执行总裁 张鹏 就曾提出3年内完成500亿销售规模的愿景,不过,此次业绩发布会上透露2019年物业销售目标360亿元,代建30亿元,仅高出2018年销售目标70亿,即便顺利完成,增长率也仅为21.87%,照此推算,2020年当代置业能否实现500亿目标仍是未知数。

  净利降两成 盈利遭吞噬

  调控高压下的2018,当代置业在销售额等业绩指标上取得了不错的成绩,实现合约销售额约321.57亿元,同比上涨约44.9%,年收益增加约9.8%至93.38亿元,毛利达21.71亿元,涨约21.2%,毛利率增加2.3个百分点至23.3%。

  不过,在毛利上涨的情况下,2018年当代置业的净利润却下降了近两成至6.62亿元,回顾过去几年当代置业在盈利方面的表现,2014年-2017年,当代置业的净利润分别为5.21亿元、5.78亿元、6.64亿元、7.05亿元,可见,一直以来,净利增速对比其合约销售额的快速增长而言,相对缓慢。同样,在与同规模房企的对比中,当代置业的盈利能力也不占优势。

  增收却降利,当代置业的利润都去哪儿了?

  业绩发布会上,当地置业副总裁 王强 给出了答案,他认为,汇兑损失、溢价兼并税赋、以及公司规模扩张是影响公司利润下滑的三大主因。

  根据年报,2018年当代置业汇兑损失累计2.05亿元,而2017年这一指标上,当代置业则实现了同等金额的进账收益,一正一负,仅汇兑差额一项相当于2018年净利润的2/3。对此,当代置业在年报中给出的解释是,汇兑损益主要由于2018年人民币兑相对美元贬值,而重新换算当代置业发行以美元计价的优先票据产生。

  作为影响盈利的关键因素,税费的增加同样拖累了净利润。年报显示,近百亿规模营收背后,其销售成本持续走高,达71.67亿元,同比增长43.9%,相比之下,销售均价却出现了每平米近3000元的下滑。

  此外,根据年报,报告期内,当代置业银行及其他借贷利息高达7.55亿元,优先票据及公司债券利息开支约5.72亿元。

  与众多积极拿地开疆扩土的中小型房企一样,“规模即话语权”也被当代置业视为金科玉律,因此,近两年,当代置业的表现颇为激进,仅去年9月一周之内,便大手笔收购一幅天津 (楼盘) 地块100%权益和一幅苏州 (楼盘) 地块80%的权益,总计出资7.04亿元。10月,当代置业再以2.2亿加元(约人民币11.2亿元)收购一间公司全部股权,接手其名下5.8万㎡地盘。两个月花掉近20亿元,轻轻松松覆盖2017年全年7.05亿元的净利润,同样不能忽视的是,2018年全年净利润仅为6.62亿元。

  对于备受关注的盈利问题,张鹏对媒体表示,预计2019年当代置业的交付面积会超过120万㎡,对于提升公司利润会有很大帮助,另外随着土储分布更加合理化,公司会有更稳健的利润表现。

  债务承压 现金流压力难回避

  500亿业绩,是 房地产 行业的分水岭,也是横在当代置业面前的一道鸿沟。当代置业的危机感不仅体现在增加土储上的出手阔绰,也体现在其对资金的渴望程度。

  年后,众多房企密集发行海外债,这波热潮中,当代置业两笔合计3.5亿美元的融资以15.5%的亚洲最高票面利率吸引了各方关注。

  据同策研究院总监 张宏伟 透露,随着美元 加息 ,境外美元融资成本确实有所上升。“正常的债券发行利率为7%-8%,中小民营房企可达到10%或以上”。但对于稍具规模的房企而言,成本都不至于高到离谱。显然,当代置业的融资成本已经远远超过同行业的水平与财务安全边界,直接反映出的是现金流压力以及再融资的困境。

  这一点在其年报中也有所体现。负债方面,2018年,当代置业加权平均借贷成本回升至8.2%,高于2017年同期的7.7%,也高于2016年8.02%的平均成本。截至2018年末,当代置业的净负债率为81.9%,负债达到115.87亿元,同样上升至近三年来的最高水平。

  截至2018年底,当代置业优先票据为56.1亿元,其中一年内需偿还部分为32.9亿元。除此之外,当代置业总计159.3亿元的借款内还包括92.8亿元的银行及其他贷款,且一年内或按要求偿还部分达55.5亿元。

  事实上,受现金流压力增大影响,国际评级机构惠誉此前已将当代置业长期发行人评级由“B+”改为“B”;将当代置业高级无担保评级从“B+”下调为“B”,对此,惠誉指出,当代置业的杠杆率于2017年年末升至约46%,而其2016年底和2015年底的杠杆率分别为34%和23%,不仅如此,惠誉预计,未来18-24个月内当代置业杠杆率将保持在40%以上,2019年-2020年将增加到45%以上。

  另一方面,海外发债的成本大部分来自于评级,此次评级下调势必会对未来当代置业的融资产生影响,那么随之而来的则可能是延期付款或债务违约,从当代置业近两个月在资本市场的表现来看,这种担忧并非杞人忧天。

  去年12月,当代置业公告称,一笔与贷方银行的定期贷款融资顺延一年,但并不排除未来违约风险;3月5日,当代置业以需要更多的时间准备交易相关资料为由,终止对加拿大一公司的股权收购,此前,当代置业就曾将该笔交易的完成日期押后至3月13日。

  业绩会上,张鹏强调,“我们一定要保证公司的安全。”,同时,张鹏也提到,2019年当代置业一定是现金流第一,保证公司整体的负债率。足见,对于当代置业来说,2019年还将面对更大的生存压力,这些高息融资能为当代置业带来多少助力,未来能否如约偿债,都是摆在当代置业面前不得不思考的问题。

  “500亿”销售目标前路未卜

  2019年,包含代建,当代置业的销售目标定为390亿元,仅高出2018年销售目标70亿,增长率为21.87%,而去年3月,张鹏在接受采访时表示,45%的销售增长率是当代的一条安全边际线,相比之下,390亿的目标可以说相当保守,考虑到1242亿元的累计货值,综合68%的年度去化率,目标实现难度不大。

  另一方面,距离此前提出的500亿目标仅剩两年,在此背景下,当代置业一改往日激进风格,轻踩刹车,那么,能否“安全”的实现业绩目标则成为各方关注的焦点。

  业绩会上,张鹏提到,当代置业在去化上实施“6个月开工,8个月开盘,第一次拿出货值的60%,要消化掉一半”的“底线目标”。不过,实际来看,销售情况还要受到项目当地市场等不可抗因素的影响。

  根据年报,报告期内,当代置业土储合计876.5万平方米。共获取22个项目,其中8成在京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝城市群及15个省会及二线城市,并获得5宗代建地块,新增可售货值31.7亿元。

  梳理近年年报可以看出,当代置业一直在快速地扩张规模,持续拿地,自2015-2017年将覆盖范围扩大到更多的一线和二线城市,并在2017年和2018增加了三线城市的储备。不过,惠誉认为,当代置业的拿地压力仍在持续,“2018年下半年末该公司的权益土地储备可售楼面面积为520万平方米,2016年和2017年分别为370万平方米和410万平方米。未来三年当代置业将继续面临补充优质土地储备以保持规模增长的压力。”惠誉在评级报告中指出。

  从地域分布上来看,当代置业位于北京、太原、合肥、苏州、长沙等一二线城市的可售资源约占总体的70%。在多数房企均重返二线城市“阵营”时,张鹏坦言,一二线调控政策并无明显松动,因此开发速度,各种审批和销售速度就会比较慢。

  不过,张鹏也提到,当代置业会在一二线货值基础上,寻觅一些政策限制少,但是又很适合当代产品的市场实现快速去化,“跑现金”。

  谈及2019年的拿地计划,张鹏将目光继续聚焦在华南华中地区及成渝地区,并给出400亿货值的土地目标,而这些土储能否助力当代置业冲破500亿的藩篱,相信时间会给出答案。

原标题:资色·深度|盈利失意债务承压 当代置业距离500亿小目标还有多远

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