房企将面临大劫难 金九银十房价会降吗?

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房企将面临大劫难  金九银十房价会降吗?

根据权威机构监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。现在,境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企的多元化融资渠道被全面封堵。

对此,业内人士表示,地产商正在面临外面的钱融不进来,或者能融进来的热钱成本过高的困境。从40家房企近一年来融资变动趋势来看,房企融资金融在2018年5月份骤降,6月份虽小幅回升,7月份保持小幅上涨,但依然处于低位运行之中。

从近期全国部分大中城市土地市场流拍的现象足以窥出,这既有房企对未来房地产市场产生悲观预期,又受到房企的各种融资渠道受阻的影响。当前房企的资金面与过去的地王不断刷新纪录相比,房企今年正面临着前所未有的困境。

房企将面临大劫难  金九银十房价会降吗?

那么,房企的资金面为何会突然间由宽松转为趋紧呢?首先,自2016年的“9·30”政策以来,房地产“去杠杆、严监管”趋势收紧,开发贷款要求越来越高,房企要想在银行贷款越来越艰难。除非是房企前50强企业,多数中小房企很难从银行里面贷到资金。

事实上,银行提高房企贷款门槛主要原因还有,房企现在承受能力越来越有限,贷款风险越来越大,多家房企的股权质押比例超过50%,已经逼近“雷区”警戒线,银行就是出于贷款风险的考虑,也不愿意把贷款放给房企。

再者,经过这几年的业务扩张后,上市房企的平均负债率都已经超过了80%,现在正处于“去杠杆”的时候。而知名上市房企碧桂园、融创中国的负债率高达90%,在这种高负债率的情况下,房企要想通过境内外发债融资也非常困难。

7月份除了万科发行的第三期超短期融资券,利率为3.58%之外。其他负债率较高的房企,如融创中国发行的优先票据,票面利率就高达8.625%。现在企业海外融资成本高达8%以上。

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最后,房企还本付息的周期已经开始。2015年-2016年,很多房企都在搞投资开发大跃进。虽然此举能让房企在2017年至今年上半年取得了历史最好成绩,但是今年第三季度房企资金兑付期已经到来,而且这个周期将一直蔓延至2020年。所以之前很多融资渠道都向房企关闭了。

现在问题是,面对融资渠道越来越窄,融资成本越来越高,而偿债到期日却越来越临近,房企总不会坐以待毙吧?显然不可能,通常房企面对资金链趋紧问题会有三种应对措施:

第一,尽可能的通过降价促销方式来减轻资金的周转压力,所以今年即将到来的“金九银十”,房企会努力降价促销,以快速回笼资金。当然如果降价促销效果不彰,再加上还债周期集中到来,那房企也只有死路一条了。

第二,近期出现了海外银团贷款。海外银行贷款这在前些年已经绝迹了。不过国内企业能够申请到大规模银团贷款的极少,多以拥有最高评级、财务状况上佳的央企为主。普通民企恐怕难以获得银团的资金支持。

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第三,房企面对资金面的趋势恶化,要么转让部分股权,引入战略投资者,通过“刮骨”疗伤。正因为要引入股权收购,未来中国房地产业将呈现,大型房企吞并小型房企,国有房企吃掉民营房企的结局。未来房地产业将面临真正的大洗牌。

2018年是房企“生死攸关”的一年。对于中小房企来说,由于较高的负债率,以及还本付息周期的到来,各种融资的渠道都在收紧。现在除了加快促销力度,快速回笼资金,别无它法。当然,也可以通过股权转让方式,将部分股权转让出去。但这样的结果将是,未来房地产市场份额将会集中在少数几家大房企身上。

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