白菜价和限售“解禁”,买房到底该选谁?

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4月14日,网友发微博称黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕。据悉,在鹤岗这个东北四线小城市里,今年3月的房产均价是1240元/m²,其中九州兴建小区周围低至300元/m²,320平的复式高层更是夸张,全款买下只需15万!

△ 图片来源:微博截图

白菜价和限售“解禁”,买房到底该选谁?

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发改委最新发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》里提到,中小城市发展要分类施策,稳妥有序调整城市市辖区规模和结构。其中,收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

△ 图片来源:国家发改委官网

白菜价和限售“解禁”,买房到底该选谁?

常住人口连续3年以上持续流失且缺乏回流的城市,均可被视为收缩型城市。从城区人口划分标准来讲,鹤岗就属于收缩型中小城市。据《黑龙江省统计年鉴》数据统计显示,鹤岗市近年户籍人口一直呈下降趋势,户籍人口16年来连续负增长。就算鹤岗政府费尽心思,公务员甚至有送车送房的福利也止不住当地负增长的趋势。

△ 图片来源:城市进化论

白菜价和限售“解禁”,买房到底该选谁?

没有人才流入,没有产业支撑,房地产只能逐渐落幕。鹤岗房价的一路下行就跟本地人口的常年负增长脱不了关系,除此之外,本地资源的枯竭和产业的衰退也是重要原因。

国家明确要求人口流失、产业衰退、城市空间闲置的收缩型中小城市,要主动瘦身。在上周的文章中,笔者也曾经写到,"以后的中国,以超大城市为核心的城市群趋势不可逆转!城市群并立的格局也将慢慢出现!"在这样的宏观大要求下,国内像鹤岗这样的城市如果无法实现产业转型,人口回流,那么接下来的命运我们就可以清楚地预见:

逐步瘦身,成为其他城市的“肥料”,引导人口和公共资源向中心城市集中。而对于已经沦为“肥料”的城市本身来讲,随着中心城市的确立和城市群的行程,收缩型中小城市的实力将进一步被削弱,吸引力也会逐年降低,用脚投票的结果就是人口加速流出,最后只能“含泪”降级。

怎一个凄凄惨惨戚戚!

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与鹤岗形成鲜明的对比的是那些即将“解禁”的城市。

2017年3月24日,厦门率先出台“限售”政策。此后,限售推行至全国,57城开始相继加入,限售周期2~5年不等。从时间上来看,从今年三月起首批限售城市陆续开始“解禁”,大量二手房进入市场。

△ 图片来源:克而瑞地产研究

白菜价和限售“解禁”,买房到底该选谁?

所以,“解禁”对房地产市场造成了冲击吗?

笔者认为不然。事实上,这批“解禁”的房子属于二手房,市场成熟度上与新房市场相比仍有差距,购房者的消费倾向还是更倾向于购买新房,因此二手房入市对整个销售市场的影响程度实在有限。

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一边是跌到白菜价,一边是大批“解禁”房上市,近期的楼市行情到底如何?作为购房者又应该注意什么?我们先来看看资金面的数据:

4月12日,央行发布了2019年3月及一季度金融数据,结果大超市场预期!

3月,M2同比增8.6%,前值8.0%,预期8.2%;M1同比增4.6%,前值2%,市场预期3%。一季度,新增人民币贷款5.81万亿元,同比多增9526亿元;社会融资规模累计增量8.18万亿元,同比多增2.34万亿元。

其中,3月住户部门新增短期贷款4294亿元,创下历史新高。与此同时,住户部门新增中长期贷款4605亿元,比上年同期多增835亿元。

△ 图片来源:华创证券

白菜价和限售“解禁”,买房到底该选谁?

居民贷款的增减,往往被大家拿来用于判断楼市的回暖;其中,中长期贷款更加是关键性的指标。从三月的金融数据的表现来看,有说楼市回暖的说法传出也不奇怪了。但笔者要强调的是,三月中长期贷款的扩张幅度比较小,而且货币的宽松力度只是一个短期的判断依据。且不说人口这种基本面对楼市的影响,就拿近期的楼市政策来讲,大家就能稍微冷静一下了。

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一有热度冒头,调控就在路上!

据经济日报等官方报道,央行征信中心已试运行新版个人征信报告,可能将于近期正式上线。在确切时间上,网传最快5月1日落地。

关于新版征信,最受购房者关注的是这两点:一是还款信息或将保留5年,即使销户,相关信息也会继续保留;二是作为共同借款人,夫妻双方征信均体现负债。综合来看,如果个人征信记录存在问题,你的贷款额度乃至贷款利率必然受到影响。新版征信相当于一个楼市调控遥控器,至于用不用就看城市自己的选择了。

新征信正在路上,国管公积金也宣布收紧了!

4月12日,国管公积金中心发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》明确指出,对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,且最多贷60万元。新政将从2019年4月15日起开始执行,以网签日期为准。

综合来看,今年楼市的主基调还是稳字当头!

遇冷有松绑有奖励落户,转热就必定有调控。信贷增长就用新政压一压,两手抓两手都要硬,既要稳跌同样也要稳涨。

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其实对于首次购房者来说,新征信和国管公积金新政的影响都不算大。购房者最需要考虑的因素还是城市,笔者认为,在经济能力范围内,能买中心就别委屈买郊区,能买一线就别将就买二线。没有人才流入,没有产业支撑的收缩型中小城市的房产更加没有投资的必要,除非城市能逆天转型。

而判断一个城市的房产是否值得投资,常住人口是关键。

如果把每一座城市都看做是一家上市公司,那么房产就是这座城市的股票,城市常住人口的变化就应该是每股盈利能力的体现了。公司经营不善会退市,城市如果经营不善,就会产业凋零,人口流出。买房其实就像买股票一样,有人喜欢抄底喜欢买低价股,那像这种喜好的人,买房也喜欢捡便宜的买。但他们忽略了一点:往往牛市来的时候,大部分低价股只能成为炮灰,牛市其实是高价股的狂欢场。

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