租房旺季到了 北上广一线城市房租竟然在跌?真相是……

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又到一年租房季,房租涨了吗?

中证君近日采访了几位在外打拼的小伙伴,了解他们近期的真实租房体验,并走访各大中介机构,以便大家了解近几月租房行情和中介惯用租房套路。

北漂创业青年小Z:“我最近刚搬到了朝阳区大悦城(行情000031,诊股)附近的68平米的一居室,房子还行,一开始房东要8100元,最后讲到了7500元,北京房租太贵了。其实本来只计划租个5000元左右,但看了半天发现在北京5000元根本找不到比较干净、像样的房子。”

北漂国企小白领W小姐:“现在住在西城区,最近合同到期想要续签,因为房子自己做了很多软装,交通便利离单位也近,不是很想搬,而且搬家太麻烦了。但房东想要再涨400元,中介还要收我续租服务费,太不划算了,我只能一边在和中介磨嘴皮让房租不要涨,一边再看看别的房子。要是没有父母的支持,西城区的房子肯定是不敢租的,早就搬到6环外。”

上海外企美女L小姐形容自己的租房经历为“惨不忍睹”:“我现在住虹桥附近,住的算是老房子里面环境非常好的了,很干净还靠近地铁,在一室户里面算面积大的,有50多平,房租要涨到5900元我也还可以承受,但离市区太远。现在合同快要到期了,想按照相同标准,找更靠近市中心的一室户,但搜索结果为零。”

北京月租金交多少?

据我爱我家(行情000560,诊股)研究院分析,今年前四月,北京三分之一的租客租金承受能力在每月4000-6000元之间,25%-30%的租客租金承受能力在每月6000-8000元之间。整体上,1-4月月租金在6000-8000元、8000-10000元的占比在持续扩大,租客的租金支出呈增长趋势。

2019年1-4月北京住宅租赁月租金价格段分布

数据来源:我爱我家研究院

一线城市房租下降了?

真相是——环比下降,同比仍涨涨涨!

中证君走访多家房产中介发现,就北京而言,4月后北京市部分地区房租有所下降,降幅在100-300元不等。

对于北京东城区、西城区等地理位置好、靠近市中心、交通便利或装修较好的房屋租金略有上涨,但大多保持原租金不变。21世纪房地产租房经理人介绍,“一般临近毕业季时房租肯定会涨,但在北京,5月的租金相比4月反而略有下降。”

记者还发现,不仅房租报价有所降低,实际成交价格还可能更低。记者以租客身份与多位房东沟通时发现,多数房东愿意在报价的基础上让价100-300元。

除北京外,其他一线城市房租环比上月也略有下降。不要高兴得太早,一线城市房租上涨整体趋势没有变化。

据中国房地产业协会主办的中国房价行情网4月份数据显示,北京、上海、广州、深圳房租每平米每月平均单价为93.07元、76.50元、52.40元和81.82元,环比上月仅深圳上涨1.1%,北上广环比分别下降1.85%、0.61%、0.02%。而同比去年,北上广深房租分别上涨5.5%、9.29%、7.16%和13.31% 。

全国城市住宅租金排行榜

租房旺季到了 北上广一线城市房租竟然在跌?真相是……

数据来源:中国房价行情网

以应届毕业生刚需一居室租金为例,北上广深房租走势如下:

北上广深一居室价格走势

租房旺季到了 北上广一线城市房租竟然在跌?真相是……

数据来源:安居客

环比为何下降?

客源减少、房屋空置时间长成为降价主要原因,中介和房东愿意通过适当降价快速出房,减少损失。

链家租房经纪人表示,此前房租涨幅较大,原租户难以承担高房租而纷纷退房换房至外环,甚至离开北京迁至二三线城市或回到老家。

21世纪房地产租房经纪人也表示,“有的房源年后就已经挂出,但到现在都还没租出去,年前一天可接待三个客户,年后基本上一天一个客户就不错了。”

未来房租还会降吗?

就北京未来的房租上涨空间来看,我爱我家研究院表示,北京常住人口连续两年负增长,租赁需求随之小幅缩小,供需矛盾得到缓解。近两年,北京政府大力支持住房租赁市场发展,鼓励租赁住房建设,供给端管理渐有成效。加上2018年以来,北京房价回调,租金回报率回升,综合效应带来了当前北京租金整体保持稳定的局面。

5月北京租房市场将继续在春夏两个旺季之间过渡,交易量及租金价格不会有太大波动,预计5月过后,逐步进入暑期旺季,市场热度会有明显的上升。

一线城市租金回报率低

中国一线城市租金回报率低,回本时间长早已不是新闻,中国房价行情4月最新统计北上广深的在租房屋要靠租金回本分别需要57年、57年、52年和63年。计算公式为:房价/租金/12(单位:年)。

中国各城市租售比概况(部分)

租房旺季到了 北上广一线城市房租竟然在跌?真相是……

数据来源:中国房价行情网

相比国际同类大城市,北上广深的租售比还有很大的调整空间。全球权威数据网站NUMBEO2019年的数据显示,伦敦、巴黎、温哥华、东京、多伦多、纽约租金回报率均在2%以上,可在40年内收回房屋成本。其中,纽约租金回报率最高,为4.97%,回本时间为20.12年。

国际一线城市租售比数据

城市

租售比(年)

租金收益率

香港

54.47

1.84

北京

65.58

1.52

上海

58.88

1.7

深圳

80.14

1.25

台北

46.14

2.17

广州

58.89

1.7

新加坡

42.13

2.37

伦敦

33.89

2.95

巴黎

38.32

2.61

温哥华

27.38

3.65

东京

40.79

2.45

多伦多

23.14

4.32

纽约

20.12

4.97

数据来源:NUMBEO

注:由于数据收集时间不同NUMBEO数据与中国房价行情的数据略有不同。

从租售比和租金回报率来看,中国一线城市房租仍有上涨空间。

租房小提示

中证君友情提示:租房套路多,签约须谨慎,要提前了解租房市场行情,谨防被忽悠。

1、看房前与中介确认房源真伪,避免浪费时间在不合心意的房源上。

21世纪房地产租房经纪人向记者透露,不少租房网站假房源较多,已经出租后却不下架或用样板间照片代替房屋实拍的房源,用于吸引潜在租客。一般而言,中介在约定看房当天临时告知房屋已被租出,继而带租客看其他房源。

对此,中证君建议通过各中介公司官方网站或aPP进行查询,可尽量确保房源真实。同时,各中介房源不完全重叠,不妨多找几家进行对比。

2、仔细阅读合同,避免续租时被收取额外中介费。

对于与中介签合同而非与房东直接签合同的租客,在续租时往往会被要求再次支付中介费。

中证君建议,如在原合同中无明确规定续约时需支付额外服务费或中介费,可拒绝支付并拨打相关投诉电话。提前在合同中约定,续租时不得收取相关费用,也可尝试与房东直接沟通进行续约。

3、小心中间商赚差价,你可能交了两份房租。

在与中介签约的情况中,中介公司可能还扮演者“二房东”的角色,会在房东报价的基础上在增加一部分费用,也向租客收取一定的房租。

21世纪房地产租房经纪人介绍称,这在业内十分普遍,并建议“最好直接和房主签租房合同,可避免被多收房租和续租中介费。”

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