楼市见底6个信号,只要具备3个条件以上,购房契机到来!建议藏好

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对于刚需自住者,现在比较流行的说法是“什么时候购买都是正确的”,我也比较赞同这个观点,因为你对楼市不了解,所以没有必要去搏击所谓的相对低点,首先你是有自住需求的,其次你知道房价的大方向是螺旋上升的,即使你什么都不知道,钱越来越多、货币不断贬值总是知道的吧!所以,对于自住者我们别无选择,只要有基本的购买能力就准备买。

而作为投资者也是这样吗?笔者认为未必。有人一定会说,10年前、15年前,我们在一二线城市随便买的房子大都涨了几倍甚至十倍,没错,要知道那时候我们城市的房价基数小,而现在房价高企,打个不恰当的比方“瘦子灵活易动,胖子走路都费劲”,在房价上涨过程中,有的年份均价不也跌过10-20%吗,甚至个别区域跌的更多。那么,在房市上涨或者调整过程中,对于投资者该如何操作呢?笔者认为,要获取收益最大化,要考虑到购买成本和机会成本,把握合适的入市时间就显得尤为重要。笔者梳理一下,并结合个人实践,可以从如下几个方面来判断入市信号,并且具备任意3个以上条件,应是比较稳妥的时机:

楼市见底6个信号,只要具备3个条件以上,购房契机到来!建议藏好

一、二手房成交量

二手房成交量最能真实反映市场活跃度。房价上涨过程中,市场交投活跃,成交量大幅放大,市场下跌过程中,有购房需求的人处于观望状态,而卖出者因为房价下跌,考虑到利润损失也不会轻易降低价格,买卖都不活跃,所以成交量相比平时少很多,这个大家可以从官方统计数据查得。二手房成交量波动也反映在淡旺季,如果旺季不旺,那说明成交量会进一步萎缩,我们可以继续观察每月的数据变化,一般也会成斜线缓慢下降,一直到几个月保持低量的平稳,非旺季成交量如果逐步上升,我们一定要注意了,这有可能是房市调整后的再次启动。

二、新房库存量

新房库存量是作为房价上涨下跌的重要指标,具有重要现实意义。一个城市的房价短中期走势会随着库存的变化而变化,每一个城市都有一个对应的房价上涨下跌库存量。比如南京,当库存达到3-3.5万套以上,房价调整概率大,再比如青岛,库存15万套以下,房价都开始上涨了,又如杭州,当库存10万套以下,房价也开始起飞了,当然,这里的库存,仅仅指拿到销许的库存,不包括在建潜在供货量。就目前全国很多城市来看,库存都处于低位,有的可能在历史低位,所以大幅降价的可能性较低,但是库存不可能一直不变,我们要观察库存的指标是否会缓慢上升,如果库存多了,新房都卖不出去,谁会去接手你的二手投资房。

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三、中介市场活跃度

业内有一句话,中介“干一年,歇三年”,说的是房市好的时候,中介干一年的量赚的钱,够自己三年不干活。所以中介市场随着房市的火爆而火爆,大家赚的盆满钵满,房市不好的时候,裁员关门歇业。中介就是楼市的晴雨表,现在的中介遍地开花,当楼市冷清时,中介门前除了个别租房的,基本无人问津,这个时候说明房市较冷。当突然一段时间,周围小区楼下不停有新开中介,中介销售顾问人数突然多了起来,可能是楼市回暖的征兆。笔者认为,如果你平时没有时间关注楼市,楼下的中介朋友你倒是可以认识几名,关注一下他们的动态,就知楼市的冷乱。有的人说我没有必要关注,该买的时候我才关注。事实如此吗?非也。就如股市,当全民都知道股市赚钱的时候,其实这个时候就是股市的高点,你进去当接盘侠吗?楼市也是如此,全民都在谈论房子的时候,不一定是入市的好时机。

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四、调控政策放松,甚至救市

楼市不是完全的市场经济,是宏观调控与市场运行的结合体。观察国家政策调控是我们把握楼市的重要参考依据。楼市过热,就会调控施压,楼市过冷,政策宽松甚至刺激楼市。具体可以看楼市调控的经济手段,如房贷利率、首付比例、税费等,行政手段如限购套数、社保户籍要求等。这些指标一旦放松,说明相关部门已经开始刺激楼市以满足税收和经济发展需要。一般宽松刺激政策出来后3-6个月是出手购房的好时机。不求最低点,只求相对低点。当然,这里要说明的是,在楼市上涨过程中,特别是在接近阶段高点出台的一波又一波的严政,这个时候就不要往里冲了,相信不达到调控目的是不会停止的,这点你不用怀疑。

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五、土地市场再度活跃

当市场低迷的时候,很多前期拿高价地的开发商被套或被兼并,一些开发商还心有余悸,但随着时间的推移,有实力、有前瞻性的开发商就会果断抄底土地市场,他们快速扫地意味着他们对后期房市的看好。因此,随着前期土地交易的冷淡以及地价的回归,部分实力雄厚的房地产企业再次迈出了拿地的步伐,这可能成为市场底部筑成的标志之一,这可能是我们入市的好时机。

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六、房闹增多

业主维权是楼市发展中一个常见现象。楼市兴,维权少,楼市冷,维权多。不难理解,房价上涨的时候,对于房屋的质量问题都不是什么大事,最重要的是价格上涨了。经常有开发商说“你都涨那么多了,闹什么呢,要不你退房?”,楼市冷的时候,维权不仅仅是质量的问题,更重要的是开发商降价销售影响到前期业主的利益,谁甘心白白损失几十万,所以开发商降价就是导火索,当然也是楼市步入深入调整的标志性事件。根据笔者判断,一般普遍性的房闹3-6个月后,往往是楼市的相对低点,购房者可考虑入手。

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