北京农商银行:金融支持集体经营性建设用地 入市项目创新落地

金融界关注

近年来,中央陆续推出农村土地制度改革的一系列政策举措,在确保耕地红线、保障农民利益的前提下,审慎探索农村土地制度改革的有效路径,逐步明晰、完善农村土地权能,提高农民的土地资产收益,同时赋予农民土地融资功能,鼓励农村金融创新。北京农商银行作为支农特色银行,始终高度关注北京市的“新三起来”和农村土地制度改革,创新推出了集体经营性建设用地入市专项融资产品及永续债权融资计划的直接融资支持方式,通过贷款产品和投行业务的多元创新,满足试点各阶段项目的多元化融资需求。

一、背景

农村土地问题事关农业发展、农民增收和农村稳定,始终是“三农”领域的关注焦点和重大课题,我国农村集体土地与国有土地权利不平等的二元结构由来已久,随着社会经济的不断发展,现行农村土地制度与社会主义经济体制不相适应的问题日益凸显。

2014年12月31日,党中央、国务院出台了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,拟在全国范围内,选定部分县(市)开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点工作。2015年2月27日,十二届全国人大常委会第十三次会议通过表决,授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域,明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,将允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入市,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

大兴区作为北京市唯一一个参与试点的地区,对于北京市的土地制度改革具有重要的战略意义。北京市及大兴区分别成立专项小组,牵头推动试点工作。2015年末、2016年初,北京市政府及大兴区分别出台了《北京市农村集体经营性建设用地入市试点办法》、《北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》,明确了试点工作的相关政策、操作流程等,为试点工作提供制度保障。

大兴区的试点工作以乡镇为单位逐步推进,涉及的土地面积较大,试点项目呈现以下特点:一方面项目体量大,涉及环节多,资金需求急,既涉及前期的土地整理,又涉及后期的开发建设、产业运营,而且由于试点期限短、非首都功能疏解任务重,前期的土地整理项目资金需求急迫;另一方面在政策、手续以及模式等方面,都不同于以往的传统项目,特别是集体经营性建设用地的价值评估、入市流程、抵押登记等机制都尚未建立,现有的金融服务难以有效满足其多元化的资金需求,亟需金融机构改革创新。

二、做法

自2015年试点工作启动以来,北京农商银行积极探索、勇于创新,在北京市率先推出专项融资产品,探索商投联动的综合融资服务模式,并致力于做好集体经营性建设用地入市试点工作的配套金融服务,为国家改革试点工作提供金融保障。

(一)高度重视,成立入市试点专题工作组

自2015年3月国家启动农村土地制度改革试点工作以来,北京农商银行高度重视、密切跟进,立即成立由行领导亲自挂帅的试点配套金融创新专题工作组,集结全行各专业部门和相关支行的力量,全力跟踪大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作进展,共同研究试点工作的配套政策和金融服务方案,牵头推动配套的金融产品创新,为集体土地入市试点项目的营销跟进工作提供技术支持。

(二)政策研究,紧跟试点政策导向

试点启动后,北京农商银行即与北京市国土局、大兴区试点办、金融办等相关政府部门建立联系,加强对试点政策的实时跟进和研究分析,并与北京银监局、人行营管部等监管部门保持沟通,就产品创新思路进行汇报沟通。同时,由大兴支行委派专人到大兴区金融办,建立常态沟通机制,实时跟踪大兴区试点工作进展,了解试点政策的最新动态。

(三)市场调研,关注项目资金需求

针对试点过程中,项目面临的多阶段、多元化资金需求,北京农商银行与大兴区金融办、试点办、各镇政府以及镇级联营公司进行多轮沟通,深入了解试点项目的运作模式、进展情况,以及客户融资需求的特点、痛点,提高金融配套创新的针对性和适用性。

(四)产品创新,研发入市专项融资产品

在政策研究和市场调研的基础上,北京农商银行于2016年初率先推出了全市首个集体经营性建设用地入市专项融资产品,共包含土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营贷款、商业用房按揭贷款等4款子产品,有效满足入市试点涉及的土地整治、开发建设和产业运营3个阶段的资金需求。凭借该产品的优势,成功为北京市首个集体土地整治试点项目提供34亿元贷款支持。

(五)模式创新,以直接融资支持试点项目

由于土地整治阶段的实施主体——镇级联营公司均为新成立的企业,普遍存在前期积累不足、资金实力较弱的特点,虽然其持有的土地资源极为丰富,具有很大的潜在价值,实质自有资本充足,但由于其集体土地的特性,无法作为企业的自有资金投入。面对试点项目的大额资金需求,镇级联营公司普遍货币资金不足,亟需金融机构创新金融模式予以解决。北京农商银行积极探索投行业务产品模式的创新,与北金所合作探索以债权融资计划补足其资金缺口的直融方式,有效解决试点项目的多元化资金需求。

三、成果和意义

截至2019年3月末,我行通过该专项融资产品,累计为大兴区8个试点项目提供146.1亿元的融资支持,累计资金投放约94.77亿元。为项目所在区域的腾退整治以及后续集体经营性建设用地的顺利入市提供资金保障,也为当地农村的环境改善和产业发展发挥了积极的推动作用。项目完成后对于项目涉及的8个村的村民更是具有巨大利好,一方面盘活了村集体的土地资源,为村民的长期收益提供保障,另一方面也有效改善了村民的居住环境,解决了当地居民、资源与环境的矛盾。

该项产品创新获得了政府和社会的高度认可,2016年在全国金融系统第四届“双提升”活动青年“金点子”方案大赛中荣获优秀奖,2017年荣获“第三十三届北京市企业管理现代化创新成果二等奖”。

四、启示

1.紧跟政策导向,契合改革试点特点。对于改革试点工作的配套金融创新,要以政策为先导,通过与政府的试点牵头部门、专业主管部门、具体经办部门等相关机构加强联系、建立常态沟通机制,实时掌握、深入了解试点的配套政策和工作安排,为金融创新提供政策依据,确保与政策导向保持一致。

2.加强市场调研,挖掘试点项目需求。金融创新不能脱离实际,要以需求为基础,通过加强市场调研,深入挖掘试点项目的金融需求,实时跟进试点进展,及时创新设计与市场需求相适应、与具体政策相匹配的专项产品,做好集体土地入市试点工作的配套金融服务工作。

3.加强与监管部门、合作机构的沟通。在产品创新以及业务落地中,一方面加强与北京市银监局、人行营管部等监管部门的沟通,及时汇报产品的创新思路和进展情况;另一方加强与北金所等合作机构的交流,深入了解产品特点,协商业务流程和产品方案,共同为试点项目提供金融支持。

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拆腾前

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