2019楼市真相:降价去库存

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2019楼市真相:降价去库存

因为近期的政策变动比较频繁,不管是调控还是货币的政策。所以在上个周末去一些售楼处转了转,了解一下一线市场的真实动向。

在进去其中一个售楼处的时候,发现看房的人多起来了,但其售楼处并没有。于是找了开发商的内部朋友问了问,得到了一个意料之外的结果。

开发商因为资金缺口和信贷持续收紧,虽然有降准利好,但一是楼市的资金流入依旧卡的很严,二是这点钱根本没机会到他们这些中小企业手里。

所以“降价去库存”。人多的原因很简单,因为房价降到2015年的价格。

因为近期发文很敏感,我考虑了几天,还是决定还是写一写。

历史总是惊人的相似,却不是简单的重复。

2015年,涨价去库存无差别的覆盖了国内一二三四五线城市,浩浩荡荡的炒房团和棚改大军扫荡了所有能够买到的房源。

这场疯狂的运动持续了2年,所有人都认为价格会无限的涨上去,自己不会成为最后一个接盘侠,都在想大不了卖掉少赚点好了。

没人会想到,如果都赚钱了,那谁赔钱呢?或者说,赚谁的钱呢?持有房产的人都盼望房价快点涨,但想接盘的人攒钱的速度却远远跟不上房价上涨的速度。

普遍讲,2015年炒作的期房,基本上都要2020年才能卖出去。

一个房子从买到到卖掉的周期至少需要4年。房子从盖起来到能交房的时间,需要2年左右,交房以后到房本下来的周期,还需要2年。

4年时间,变数太大了。

2019年,市场上充斥的是2015年之前买到的大量房源。

这批房源的购买价格远远低于2015年之后的房价,意味着,如果行情持续不乐观,这批房源的持有者在出售的时候,可以让步的空间更大。

而只有到2020年以后,这批在2016年左右买到的房源才会大量入市。到那个时候,房地产长效机制大概率已经出台。

上面这个逻辑,资深炒房者心知肚明。

2019年我们会看到市面上充斥着大量的低于市场价的房源出售,目的就是落袋为安,先下手为强。

这股风,会先从一线刮起,然后蔓延到三四线。

2019年开始,楼市将会迎来一轮长期的阴跌,慢熊,会持续至少到2025年,而更长期来看,房子的投机属性,将会一步步降低。

原因如下:

1、货币的阀门已经被控制,未来一定是会是与GDP同步增长,GDP增长由重数量转为重质量,单纯的刺激楼市的价格,已经帮不到这个90万亿体量的经济体,代价是无法承受的。

上层要做结构性改革,要做产业升级,如果房地产再次被放出来,历史用事实证明,一定会再次吸附大量的资本参与进来,再一次狂欢。

这样的话,哪里还有钱愿意去搞产业升级呢?

再者,即便想放水,也放不动了,没有人贷款就无法产生信用货币。居民杠杆增速超过居民储蓄,杠杆加不动了。

2018年在降杠杆的前提下,M2都到了8%了,15年房价暴涨时的M2可是超过13%,这是官方的数据,实际上会更高。

在现在的房价基础上,如果想要像上一次一样那么涨,至少也得超过之前的放水量,这完全不敢想象,不用暴涨或暴跌,直接会崩盘。

另外,前两年全国暴涨是有天量的货币化棚改支撑的。

现在棚改货币化安置也逐渐熄火,没有了直接货币发放,三四线的货币无法一层层向上传导,仅凭一二线的刚需或置换推动房价暴涨,那是个笑话。

2、人口老龄化不可避免的提前到来,生育率也屡创新低。人口红利从重规模转重质量,规模红利消失。

很简单,先从身边朋友观察一下。80/90后的你们,身边有多少人生二胎,对于生育的观念和态度是什么?生了孩子之后的生活质量和家庭状态是怎样的?

我们不搞幸存者偏差这样的概念,我们看大多数。

四个字,生育困境。

说个数据,2018年的新生儿人口出生规模或低于1500万,创造了清朝1790年来的最低记录。

1990年中国人口出生率为2.1%,而到了2000年中国人口出生率就断崖式降到了1.4%的超低水平,2017年进一步降到了1.24%(世界平均水平为2.5%),也就是说中国只用了10年就实现了从高出生率国家到低出生率国家的转变!

老龄化更是近些年老话长谈的。

按照联合国的传统标准是一个地区60岁以上老人达到总人口的10%,新标准是65岁老人占总人口的7%,即该地区视为进入老龄化社会。 根据联合国的推算,到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿人,约占全世界老龄人口6.98亿人的24%,全世界四个老年人中就有一个是中国老年人。

如此巨大的老年人口增长速度和增长质量让我国较其他国家提前进入了老龄化社会。

四个字,未富先老。

而结合80/90的独生子女政策,到时候面临的,是422结构。夫妻2人,抚养4个老人和2个孩子,生不生得起和敢不敢生以及生下来如何抚养,目前来看,无解。

3、城市化率和居民住房拥有率已经达到比较高的水平,尤其是一线和强二线。而三四线的城镇化率再高,在第二条的制约下,后继无力。

国内统计资料中所用的城镇化率 是根据户籍人口统计计算的,即 城镇户籍人口/总户籍人口 = 城镇化率,截止到2017年是52%。

但是,目前在城市里,还有大量的农村户口的外来务工人员也参与到城市中,买房或租房的形式。

以户籍人口统计城镇化率,已经远远不能体现实际的结果。

很简单,你的身边在大城市工作的朋友和老家出来打工的朋友,有多少是已经落户在城市的?

但不落户的人,他会回到家乡建设农村吗?不会的。他已经回不去,只是有诸多原因无法实现落户罢了。

而一些农村户口之所以不落户,也是因为农村户口现在更值钱,迁出去容易迁回来难,等着成为拆迁户罢了。

根据一些机构估算的数字,城镇化率通常都会接近70%,这更接近于现实。像一些三四线城市根本不需要建设新城,但也还在大规模施工,说到底,只是用大基建来拉动GDP罢了。

那些还在用城镇化率来预测房价还会大涨一波的专家,他们不是没有看到,而是大部分需要靠这些数据生存,“糊口啊,大哥”。

这也是为什么大多数人对三四线不看好的原因,虽然还在涨,也有人口数量,剩下的那些人或许有购买欲望,但没有购买能力。

一线城市中,深圳城镇化率100%,上海超过89%,北京超过86%,广州超过86%,这些城市提升空间有限,并且在自我出清泡沫。

而那些强二线城市,合肥城镇化率72%,郑州城镇化率约71%,成都刚过70%,重庆刚过62%,这些城市还有20%提升空间,房价也已经抬到了高位。

至于其他的非强二线或非省会城市,新城建的再好,城镇化率再高,房价也涨不上去,因为用脚投票,强购买力流失,只剩下老弱病残和留守儿童以及少量的购买力不强的年轻人。

4、政策已经长期逆转,依赖房地产增长的模式改变,未来的发展方向是逐步降低地产的依赖性,而不是加深。刮骨疗伤,再疼也要治。

这点不展开,参照毛Y战。

5、从2000开始的三轮繁荣期,分别是01年-04年,09年-11年,16年-18年,前两轮主要是一二线城市,第三轮是全国所有城市上涨,房价基数已经透支了未来的空间。

未来房价长期稳定,而社会发展依旧正常发展,房价理论上不降,实际上是在跌。以时间换空间来逐步减少泡沫。

需要对已经棚改和正在棚改的地区购房者提醒一句,免费的才是最贵的。棚改送出去的钱,会以另外一种形势收回来。

6、中国的财税政策也从增量税转变到存量税,房地产税出台是必然的,时机还不成熟,刚刚大涨之后,需要震荡稳定一段时间,然后再出台。

这点毋庸置疑,只是时间的事。关于房子如何收税,有全世界的成熟机制做参考,并非摸石头过河。

不出台的原因,还是时机不到,而并非大家所想的什么利益阶级的阴谋,文章内就不展开讲了。

7、未来即便有房价的向上抬头,也只存在于部分个别不成熟区域受到定向的利好而补涨,整个城市或地区的普遍上涨,最多也只会与GDP的增速持平,在投资的回报率上,这就意味着亏了。

接下来并非没有投资机会,但房产和理财一样,作为财富保值和常规的理财收益,也会有个别区域补涨,就和理财一样,买到更安全收益更高的理财产品,就需要一定的技巧和专业性,闭眼买买买时代过去了。

2019年,也是出手的最佳机会,除了上面说的安全区内的资产以外,其他城市资产,能够出手的,尽快出手落袋为安,都反应过来的时候,机会就已经消失了。

当然,那些类似需要买房结婚这种特殊需求的刚需除外,2019也会有机会。

接下来,还是握紧钱袋子,努力赚钱,提升生活品质和增值个人能力,尽量减少资本性开支。

当然,如果有机会的话,在能力范围内投资或参与一些实业,为下一个赛道积累经验。

一艘巨轮在转向的时候,是缓慢而平稳的,除了船长和舵手以及少量的工作人员,其他船上的大部分人根本感觉不到,没有影响的日常生活,也就不会走出来看一看发生了什么。

巨轮一旦开始转向后,就不会以任何人的意志为转移,包括船长。

我们可以确定风一定还会再吹起来,只是一些还在坚持等风来的猪没有想过,风早晚会来,但风向已经变了。

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