“小产权房”和“公寓”不推介购买的理由,相似之处只是没学区?

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公寓确实常常占据交通便利、商业发达地段优势,而且价格往往比住宅的价格要低,门槛低条件又少轻松即可上车,但是公寓真有这么好吗?从土地性质看,商住公寓一般为综合性用地(商住)或商业用地,按道理在这种土地上加盖的房子主要是商用。比如写字楼类似的,但是很多开发商为了赚取利润,把一层分割成小面积的户型,再给房间配上水电、通上燃气,就这样包装成可商可住的多功能产品。目前这种商住两用是不被国家支持的,市场也是不看好的,看上去也是非常的鸡肋,下面总结4点不推介的理由。

“小产权房”和“公寓”不推介购买的理由,相似之处只是没学区?

1》契税:总房价的5%(买房支付),营业税:总房价的5.5%(卖房支付),土地增值税:1%(卖房支付),所得税:(在售价格-原价格)*20%(卖房支付),还有交易产生的税是15%-20%、登记费等税费,不管是买房还是卖方,减掉这些税费你的利润还剩下多少?

“小产权房”和“公寓”不推介购买的理由,相似之处只是没学区?

2》公寓价格便宜这点我承认,这也是它仅有的优点,但不表示你划算,一般公寓产权年限是40年,而住宅是70年,住宅首套首付3成,可以商业贷款也可以公积金贷款,贷款年限长达30年,而商业首付至少5成以上,有的地方必须全款,贷款年限只有10年,不少人说可以托管赚取收益,即便是有收益也是够呛能抵你的贷款。公寓是商业用途,水电费都是商水商电,物业费也高。比如居民用水3元/吨,而公寓水费5元/吨;居民用电每度0.5元,而公寓电费每度1.2元;同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平,再加上公寓的公摊面积是30%左右,你看看你住着划算吗?

3》我们都知道绝大多数的商业公寓都不能落户和不带学区,这就意味着,如果你买了公寓不是给自己住就是租给别人住,不具备住宅的其他附加功能。住宅有落户和学区以及金融属性附加值,还能抵押贷款,后期的升值速度会远远甩开公寓

“小产权房”和“公寓”不推介购买的理由,相似之处只是没学区?

4》基本所有的公寓都是三梯二十几户或者四梯三十几户和酒店差不多,居住密度大让人的窒息,遇到早高峰你是否准时到达上班地点,太阳基本能照到一面,如果是北面住户太阳能照到你家几率能有多大,除了室内的不适还有室外的,公寓的周围可能是办公室,也可能是开个什么馆,进出人员杂乱,商业办公与住宿混合,整体小区品质就无法保证,极大可能只能租给创业初期的个人和小团体,你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。

“小产权房”和“公寓”不推介购买的理由,相似之处只是没学区?

接着我们再说说“小产权房”,小产权房不知道什么时候开始说要转正,可是到现在也没有转正,再加上集体土地入市政策的新闻一出,闹得满城皆知,最终的焦点就是小产权房的春天来了?

首先普及一下“小产权房”,小产权房对应的是大产权房,大产权就是产权70年的商品房,而小产权房是农村集体盖得房子,因为没有房本自然就成了小产权房,小产权房目前没有明确的法律规定,理论上没有产权年限,可能永久居住或者随时被拆掉。

“小产权房”和“公寓”不推介购买的理由,相似之处只是没学区?

那么随时被拆掉小产权房,面临的风险是有哪些?

1既没有房产证也土地证,房子随时有可能被强制拆除或者被拍卖

2没有规定买卖流程,更别说赠予、置换和继承等权利,有相关的签约合同,也不受法律保护的

3必须全款买房还不能贷款,如果遇到资金困扰,也不能抵押贷款

4拆迁没有补偿款,房子不受法律保护,无法按照国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿

5小产权房不能办理户口和没有学区,关于医疗和教育的资源也是没有使用的名额

“小产权房”和“公寓”不推介购买的理由,相似之处只是没学区?

“小产权房”和“公寓”不推介买的理由都一一列出来了,但是有没有发现,这两者还有相同的地方。

相同点:都不受限购政策影响,谁都可以购买,价格都还相对比较便宜,不能落户口,同样也是没有学区名额,升值潜力小,居住环境都比较差

不同点:公寓是有证的小产权房没有证,公寓年限一般是40或者50年而小产权房没有年限,公寓可以贷款小产权房不能贷款,公寓可以网签小产权房不能网签,公寓拆除有补偿而小产权房没有

总而言之,“低进高出,快买快卖”的投资门道,在“公寓”还是“小产权房”上都不适用,在居住环境和舒适度也不见得有多好,如果你看了公寓不被推介的“4大理由”和小产权房的“5大风险”,还是抑制不住购买的欲望,那我也不拦你,买的时候就想想:投资不利、转手不顺畅他们真的值得你购买吗?购买的目的是为了什么?

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