春节重点城市新房销售很冷 但更冷的是“返乡置业”

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2月12日,中金公司发布报告称,春节假期上海、南京等17个重点城市新房销售面积较去年同期下降56%,房地产行业基本面延续加速下降趋势。

春节期间,一些往年主打“返乡置业”、“进城买房”而火爆异常的县级楼市,热度也明显减弱。中证君也借返乡探亲机会,近距离感受县级城市的楼市冷暖。

一二线城市人少了 楼市自然冷清

以杭州为例,根据杭州市房产信息网数据显示,今年春节假期期间,杭州市区新房共签约9套,二手房签约3套。而在假期后,交易数据大幅回温,2月12日,杭州市区新房签约145套,二手房签约105套。

春节重点城市新房销售很冷 但更冷的是“返乡置业”

中原地产研究中心统计数据显示,从春节前一周开始,热点城市的房地产市场就进入了休假模式。各地推盘节奏放缓,楼市整体成交正常回落。

从春节期间的人口流动方向来看,一线城市楼市冷清也不难理解。高德地图最新发布的《2019年春节出行报告》显示,从1月28日至2月4日,即小年到年三十,深圳、北京、上海、广州、东莞、成都、苏州、郑州、杭州、佛山等十个城市人员流出最多,成为最空旷城市。

以北京为例,在中证君的朋友圈中,许多从事房产中介的经纪人都表示春节期间已返乡,公司也处于放假状态。“我们2月11日才开工,基本上也是处理年前遗留的订单。”某中介经纪人告诉中证君。

实际上,从1月份数据来看,一些热点城市新房和二手房销售也处于低位。

中原地产研究中心数据显示,1月一线城市房地产成交面积整体环比下降38.0%,其中广州成交面积环比降幅明显,达65%;北京降幅次之,超40%;深圳降幅近三成;上海基本持平。

中金公司2月2日发布的房地产行业研究报告数据显示,1月1日至2月2日,中金公司持续监测的60城新房销售面积同、环比分别下降 8% 和 30%,10个重点城市推盘去化率较2018年12月下降7个百分点至 59%。

价格方面,1月1日至2月2日,周均销售价格较2018年12月下跌 3%,较2018年同期同比上涨10%。中金公司表示,2019年开年,新房销售整体走弱,推盘去化率持续下行。

中金公司报告监测的60城

春节重点城市新房销售很冷 但更冷的是“返乡置业”

“返乡置业”退潮

张大伟表示,春节长假楼市依然主要以三四线城市为主。

中证君利用春节假期探亲机会,近距离接触湖南省常德市下辖的某农业县A县。

A县位于洞庭湖的冲积平原,澧水穿城而过。相较于10年前,县城人口大大扩张,目前已近20万人口。根据当地政府统计公报,2017年,全县城镇居民人均可支配收入24901元,农村居民人均可支配收入14187元。

2017年和2018年,都是A县房地产销售的大年。根据当地政府统计公报,2017年,房地产开发投资完成2.01亿元,同比增加315.7%。商品房屋销售面积15.87万平方米,同比增加108.5%,商品房销售额5.5亿元,均价3466元/平方米。

2018年的统计公报尚未更新,但从A县的中介和买房人的描述看来,2018年,某长期值耕三四线楼市的全国十强房企在当地的精装修楼盘开盘,从房价和品位上,一下子将A县的楼市拉升了一个台阶。

“在这个盘起来之前,A县最好的一批楼盘单价基本都在4000元/平米上下。这个盘开盘后,基本上跟着开盘的高端盘就都是5000元/平方米以上了。”当地某中介对中证君表示。

长期在西安做生意的A县人范先生,2018年过年时,也入手了该房企开发的楼盘。“买的时候,总的算下来,大概是5800元/平方米。去年过年的时候,大家都抢的很疯,中介态度也是爱买不买。毕竟是经常上央视的品牌,又临近A县最好的中学,又有商场超市等自建的配套,物业管理也比较规范。对于A县来说,已经是很好的盘了,很上档次。”而该楼盘的主要客户,也以当地外出经商人士以及实力人士为主。

但2019年春节前,该楼盘二期开盘,仍然强调“春节不打烊”,但并未出现2018年的火爆场面。根据当地房产网的统计数据,1月份,该楼盘只售出十余套。价格方面,范先生表示:“前几天中介还不断发短信,二期的房子有的已经降到4800元/平方米了。”

对于成交量和价格的双降,范先生和中介各有解读。中介认为,A县2016年、2017年和2018年,都处于推盘的高峰期,县城有限的购买力消化的差不多了。而范先生则不认同,“最近很多做生意的都比较惨淡,从购买力上看,有所折扣,想要衣锦还乡返乡置业,也并不是那么容易。而且,2018年到现在,房价还有下降,并不像当初宣传的有投资价值。”

返乡置业仍是营销噱头

房企销售惨淡 三四线城市还值得依靠吗?

房企2019年开年的数据也不大好看。

根据克而瑞披露的月度数据,1月份中国前十大房企销售额同比下降15%,前20大房企降幅11%,前30大房企降幅9%。

中原地产研究中心统计数据显示,截至2月12日合计26家企业公布销售额,达3340亿元,较2018年同期同比下降13.6%。

部分房企近两年1月份销售数据

春节重点城市新房销售很冷 但更冷的是“返乡置业”

数字单位:亿元;来源:中原地产研究中心

相关房企2019年1月数据相比2018年明显出现了两个特点:一是整体销售出现明显放缓,龙头房企全面同比下调,销售数据开始退烧;二是分化继续。整体看,中小房企数据依然在上涨。

张大伟认为,1月数据放缓,除市场本身退烧外,与2018年1月份有2017年大量结转有关系。2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

那么2019年三四线城市是否还是房企冲击销售额的重要依靠呢?

张大伟认为,从2019年后续趋势看,一二线城市继续在调控影响下低迷,三四线城市出现退烧现象。除非出现大规模政策变化,否则2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能。

中信建投(行情601066,诊股)证券最新研报则认为,在一二线地价居高不下、三四线成交热火朝天的市场环境下,2017-2018年上半年多家房企大举下沉,但这一现象随着销售退温开始减弱,品牌开发商在三四线拿地意愿多有下降。然而依然需要关注的是,对于个别房企,依旧能够在三四线城市兑现品牌溢价,抓住低能级县城商品房化过程中的一浪机遇。

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