2019年楼市第一波碧桂园、恒大1月业绩下跌超30%,房企或更艰难

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2019年楼市第一波碧桂园、恒大1月业绩下跌超30%,房企或更艰难

文/后场村老干部

阳春临近,楼市仍在寒冬中煎熬。据克而瑞地产数据显示,今年1月TOP100房企权益销售额同比下降8.6%,其中13家降幅超30%,22家降幅在30%以内。值得一提的是,三大龙头房企万科、恒大、碧桂园均出现下滑,合同销售金额同比分别下降28%、32%、34%。

中原地产研究中心数据显示:截至2月12日,26家房企公布的1月份销售额合计3340亿元,同比2018年同期下滑13.6%。

从春节期间成交数据看,一二线城市网签基本暂停,部分城市出现无成交、无预售、无开盘。这种冷淡局势也蔓延到了三四线城市,在往年春节不少购房者会选择在老家看房,去年春节大部分三四线城市房地产市场成交比较活跃,但是今年大部分三四线城市楼市也出现了观望局面,更多的是有价无市。安居客发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示:与2018年的58.7%相比,2019年返乡置业意向人群占比下跌了10%。

今年1月的成交量为何如此惨淡,市场调整期间,楼市低温是否会持续?过去几年被点燃的三四线城市楼市,在失去棚改这个最大的催化剂后将何去何从?

1、1月楼市成交量下跌有季节性因素

58安居客房产研究院重点监测的百城数据显示,1月份成交面积环比下降30.1%,其中一线城市下降幅度更为明显。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉百度App,三四线城市交易量下降是周期性的,目前刚好进入下滑阶段。他分析,主要原因是房价绝对水平较高、棚改货币化安置缩水,导致购房需求萎缩。另外,1月临近春节,可能导致数据统计不及时,进一步的趋势判断还要结合此后的2月数据。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,成交下滑并不代表楼市将出现大波动,应该客观看待这一数据,不应过度炒作。他认为,原因主要有两点:其一是季节性因素影响,2019年春节相比2018年提前了小半个月,1月中下旬就开始步入返乡高峰,对于1月楼市成交量会产生直接影响。其二是对比参照时点的环境不同,去年12月份是各大房企全年业绩的最后冲刺阶段,销售量自然处于相对高点,1月除了返乡置业的热点城市外,不少一二线城市的楼盘销售已经进入半休整状态;另外2018年1月楼市依然热度较高,而今年1月份市场已处于退烧之后的平稳期,成交量同比下降亦属正常。

上海中原地产市场分析师卢文曦亦认为,房企业绩大滑坡的说法其实不太准确,1月份成交数据下滑,是很正常事情,从历史数据看,每年这个时候楼市的成交量都是最低的。另外,从一些上市房企发布的公告看,成交量同比上涨了2%-5%。“大家对今年楼市的认识应该是蛮有趋同性,所以多数房企应该会主动积极地去做一些应对,比如说以价换量。”

2、业内看空三四线城市房价

此外,多位分析师对百度App表示,看空三四线城市房价。

卢文曦称,三四线城市投资、投机性质较为严重,现在政策风向一变,这类需求会受到压制。且过热的三四线不排除还有稳楼市政策出台,不断进行补短板,在这种背景下,购房者的预期就会发生改变,“抄底抄在山腰上就惨了。”

诸葛找房首席分析师陈雷表示,部分三四线城市限售、首套房贷利率较高,使得购房较为谨慎;短期内楼市会由于市场热度下降对市场造成一定冲击,但由于棚改需求仍然较大,很多一二线城市已触底,基本面稳健,市场不会出现大波动。

合硕机构首席地产分析师郭毅分析,从以往的房地产市场发展状况看,基本上是呈现一个轮动发展的趋势,一二线城市好的时候,可能三四线城市会走热;一二线城市走热的时候,三四线城市可能会进入一个相对低迷的状态,这个跟城市之间经济发展状况,以及楼市调控的趋势直接相关。

2019年楼市第一波碧桂园、恒大1月业绩下跌超30%,房企或更艰难

此外,郭毅分析,随着因城施策、分类指导这一全新调控原则的实施,调控结果由地方政府承担主要责任,主管部门只是进行相应指导,各地的调控决策会趋于保守和谨慎。“调控效果直接跟政绩挂钩,不会再有太多的通过房地产来拉动经济增长的趋势出现。”

除了地方政府对于调控的驱动因素减弱了之外,对三四线城市来说,今年棚改货币化的减速也是造成市场低迷的核心原因之一。前几年全国棚改的面积每年都保持在600平方米以上,今年可能会下调一半以上任务目标,这对于整个三四线城市的楼市影响非常明显,年初的成交量已有体现。再加上经过上一轮棚改,很多三四线城市的房价也达到了一个相对高位。

“上述几方面因素的叠加,造成了一二线、三四线城市均出现了成交低迷的现象。”郭毅预计,未来可能会有转好,因为春节前无论是市场还是调控政策都处低谷期。

3、房价趋稳,房企或迎来更艰难的一年

张波分析,2019年房价整体趋稳将是一个大概率事件,但更值得关注的是不同城市间分化加剧。一线城市房价稳定同时成交量同比2018将断续减少,尤其是二手房成交量的下滑表现更为明显,房价继续下探的空间相对有限。二线城市则呈现出地区性差异,中西部热点城市降温或更为明显,不排除部分城市房价出现较为明显的波动,整体来看二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显,尤其是“去库存”任务完成的城市,在因城施策的指引下量价下跌的驱动力将更为明显。

稳定地价是稳定未来房价的重要前提,2019年土地市场趋冷还将延续,尤其是上半年土地流拍现象还将普遍存在,房企拿地保持较高谨慎度,同时土地市场降温将向三四线不断蔓延。值得关注的是,房企拿地的重心开始出现分化,“重返一二线”将成为部分房企拿地的重要策略,而另一部分房企依然坚定看好三四线城市。可以肯定的是,由于土地储备是房企规模化发展的“压舱石”,更多中型品牌房企依然会保持更为激进的拿地策略。

2019年对于房企来说将有可能是更为艰难的一年,众多房企将面临市场降温导致去化速度变慢,而偿债小高峰所带来的资金压力却不断增大。2019年商品房市场的成交量极有可能接近5年来的顶点,但房企规模化之战却会变得更为猛烈,千亿门槛之下中小型房企的生存压力继续增大。

“融资难”的问题在2019年或稍有缓解,但依然是众多房企必须面临的难题,不同阵营房企融资难度差别拉大。金融机构未来依然会优先考虑大型品牌房企或地方龙头房企;中小型房企则不仅面临融资难,其成本将居高不下。此外,如何面对已经到来的偿债高峰,也是相当一部分房企不得不面对“考验”。

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