近期楼市新发生3件事,基本可以洞察出2019年及未来两年房价方向

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关于近期楼市冷热,对于买房的人来说,还是比较关注。但面对媒体一会说涨,一会说跌,他们已无力吐槽,特别是在这样一个楼市涨跌都不太明显的阶段,以至于很难辨别后面房地产市场的走向,对于老百姓来说,那就是房价到底是涨还是跌?

如果说单一的政策或者局部的楼市冷暖不足以判断出房地产市场方向的话,那么综合的市场反应和楼市政策就是可以反应楼市的全貌,特别是后期楼市的走向、房价趋势。长期关注楼市的朋友一定会发现,近期楼市或者与楼市相关的3件事,基本可以洞察出2019年,甚至未来两年房价的方向。我们一起来看看到底是哪3件事吧。

第一件事:落实人地挂钩政策,供需失衡状态将得到显著改善

自去年下半年楼市进入调整期,加之人口出生率下降和老龄化社会到来,很多人认为我们楼市将进入漫漫熊途,当然,这肯定不是国家愿意看到的,最理想的状态就是保持房地产市场的平稳健康发展,于国于民都是有益的。不可否认的是,长期以来,我们的住宅土地供应都是按照年度既定出让计划执行,但我们有的城市人口是净流出,而有的城市人口是净流入,如果按照相同的尺度去供应土地,势必造成部分城市住房供不应求,而部分城市住房供大于求,形成库存堆积。

这一点将得到根本改变,本月上旬,国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,文件明确要求“新增建设用地规模与新增转移落户人口挂钩”。什么意思呢?由于我国执行严格的耕地保护制度,以后我们的住宅土地供应将根据上一年新增的城市数量来供应土地。同样,对那些人口净流出的城市将减少土地供应。这项政策有利于缓解人地矛盾,避免住房供应失衡,房价的大起大落。

近期楼市新发生3件事,基本可以洞察出2019年及未来两年房价方向

第二件事:M2创13个月新高,楼市货币金融风险基本释放

根据央行公布的数据显示,3月份M2货币供应同比增长8.6%,不仅远高于预期(8.2%),还创出13个月以来新高。我们知道2018年全年的M2货币供应为8.1%,3月份这个数据已大幅超过2018年增速。事实上,早在2月份,国泰报告就认为在2019年流动性预期偏松的大环境下,预计2019年M2同比增速将一定程度上恢复到8.6%,这个增速要比2018年高出0.5%。

M2,是反映货币供应量的重要指标,既反映了现实购买力,也预示着潜在购买力。如果M2增速快,则投资市场活跃。M2货币供应增长超预期,对于楼市显然是利好。M2在自2017年和2018年触底后开始出现回升,虽然说资金主要引导流向是实体经济,但从开发商开年以来的融资成本大幅降低来看,M2货币供应快速回升,楼市前期的货币金融风险基本解除,资金面上,开发商的日子相比2018年要好过。

近期楼市新发生3件事,基本可以洞察出2019年及未来两年房价方向

第三件事:楼市调控依然坚决,楼市苗头被提前摁住

最近,相信大家看到土拍市场比较火热的现象,比如安徽多城土地价格持续上扬,更是让当地不少购房者坐立不安。这一切还会放任自流吗?答案是否定的。省会合肥滨湖新区居住用地最高楼面价被限制在1.71万/平米,要知道此前同区域最高楼面价为2.2万/平米,地价相当于下降5千/平米。这是对楼市政策已经全面放松预期群体的重重一击,这说明楼市调控仍然在,而且坚决。

不仅如此,在这前些时候,楼市回暖较快的深圳和合肥都出台了楼市调控的相关政策。比如深圳住建局印发《深圳市住房和建设局开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作的方案》通知,重点整治投机炒作行为。而合肥市则就进一步规范商品房销售行为发布了紧急通知,明确要求加大房地产市场乱象查处力度,特别是对开发商捂盘惜售、哄抬房价、价外加价等行为加大查处。

近期楼市新发生3件事,基本可以洞察出2019年及未来两年房价方向

通过以上最近楼市新发生的3件事,我们基本可以洞察出2019年及未来两年房价方向

这3个事件,表面看不似一体,但实为一脉相承,总体上就是稳定楼市。不仅作为2019年,而且大概率作为未来两年楼市的基本管理思路。比如说国家发改委的人地挂钩政策,只要做到住宅供需平衡,房价要想大涨的概率大幅下降,当然,住房供应未大幅超预期的情况下,房价也难有大幅下降的基础。住建部也在2019年工作中提出了“稳地价稳房价稳预期”的三稳目标。多个主管部门行动一致出奇一致,2019年楼市整体上处于稳定基本上没有多大悬念。

笔者认为,不仅如此,在房产税未出台之前,特别是最近两年,房价在一个相对高位的状态下,楼市管控思路还会延续,不能说局部地区的绝对涨跌都一致,但整体上难再出现2015-2018年这波楼市“牛市”,笔者预计,楼市底蕴好的城市还会有一定幅度上扬,但幅度有限。对于买房来说,除去自住改善的购房者根据实际情况购买和置换外,而对于非全款购房的投资客来说,短期的账面上不会有多少浮赢,还是慎重为好。

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