雨季后如何修缮渗漏房屋?处理不当易导致逢水必漏

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雨季过后,如何修缮渗漏房屋?

雨季后如何修缮渗漏房屋?处理不当易导致逢水必漏

修缮渗漏时如果不能确定根本原因,业主每年都将受到渗漏困扰。创意图片/新京报记者王远征

2018年,北京的雨水比往年更多一些。受此影响,居民住宅、商业建筑漏水渗水事件时有发生,也更受居民的关注。建筑体漏水,受影响的是家庭居民的日常生活。在修缮渗漏建筑时如果没有坚实的技术基础和产品支撑,还可能对建筑产生“二次伤害”。雨季已过,在修缮渗漏建筑时,消费者还需擦亮眼睛,寻找专业修缮团队,避免再受到渗漏困扰。

渗水漏水成为民生大问题

2018年,北京的雨水比以往更多一些。据防汛部门监测统计,1月1日至7月中旬,北京全市平均降雨量为310.6毫米,比常年同期256.7毫米偏多21%;6月1日至7月中旬,北京全市平均降雨量为222.7毫米,比常年同期176.7毫米偏多26%。

雨水量增加给居民带来的麻烦之一就是房屋渗漏问题。根据北京市住房和城乡建设委员会往年发布的信息,在2017年的房屋防汛工作中,巡查发现和居民报修平房漏雨4091间、楼房漏雨2493幢。就在今年7月12日,从凌晨至下午四点,全市漏雨平房48间,楼房75栋。可以想象,每年7、8月份的汛期,部分居民饱受雨水渗漏的煎熬。

东方雨虹建筑修缮公司副总工程师陈刚表示,从多年的建筑渗漏修缮经验来看,在居民建筑中,漏水点经常出现在屋顶、窗洞口、东西墙室内墙面,卫生间等位置。最严重的情况下,室外一下大雨室内顶棚就开始往下滴水下小雨;有的家里窗洞口四周涂料大面积起皮脱落,墙纸或木制装饰材料严重发霉,室外下雨室内窗口局部、尤其在窗台部位有明水渗漏;有的家庭东西墙室内墙面涂料大面积起皮脱落,墙纸或木制装饰材料严重发霉,甚至在墙面长出了蘑菇;有的卫生间用水尤其是淋浴房用水,楼下业主卫生间顶棚马上有明水滴落;卫生间室内隔墙表面涂料大面积起皮脱落,墙纸或木制装饰材料严重发霉。

陈刚向记者解释,建筑渗漏有多种原因,例如原有防水材料或系统达到使用年限,导致防水层失效出现渗漏问题;或者原有防水材料为非标材料,导致防水层未达设计使用年限就产生开裂、起壳或剥落等缺陷出现渗漏问题。还有施工不当的原因,例如原防水层施工时没有严格按照标准施工工艺进行施工,导致防水层施工完毕后就存在渗漏水隐患或渗漏水问题;业主自行对建筑物的二次改造,例如封阳台、换窗、搭设阳光棚或阳光房,外墙体开孔等,对原有防水材料或防水系统产生了破坏且没有进行有效的修复。

修缮不当导致逢水必漏

渗漏不止关乎一个家庭的生活质量,还会减损整个建筑的寿命,从而造成财产损失。中国建筑防水协会秘书长朱冬青表示,建筑渗水的危害是渐变的,并非一开始就能显现,所以更容易被忽略。“水是无孔不入的,混凝土本身都有毛细孔,水可通过混凝土腐蚀内部的钢筋,产生锈涨,从而导致混凝土开裂。这样水又会更多地渗入,产生恶性循环,最终的结果就是建筑寿命折损。”

专业人士表示,建筑的防水系统很脆弱,因为水是无孔不入的。在施工过程中,防水层连接处处理的稍不妥帖,或是设计时,防水的高度不够,都有可能造成日后的漏水问题。而且防水维修并不是简单地哪漏修哪,有一些房屋就存在年年修年年漏的现象。

陈刚举例说,以二十多年的从业经验来看,很多建筑尤其是地下室、地下车库,由于各种原因出现渗漏,而往往一开始没有受到重视,直到工程队伍接手修缮时,渗漏问题已经十分严重。没有专业的勘察设备和丰富经验,甚至连漏水点都无法确定。如果不能确定建筑渗漏的根本原因,那么每年的修缮只能解决一时的问题,来年雨季来临后,业主难免再受渗漏的困扰。

陈刚表示,不正规的建筑渗漏修缮队伍问题很多,例如缺乏提供完整的产品、技术、施工、售后等方面的综合服务能力,在修缮过程中,没有专职的专业技术人员和各类专业的勘察设备,对渗漏原有判断不准确,维修后返修率高。此外,这些被行业称为“马路游击队”的修缮人员主要通过散发小广告或流动面包车的车身广告获取渗漏项目信息,服务理念严重滞后,履约能力差,一旦出现需要返修的情况往往联系不上。

■专家提示

找对责任人,善用修缮资金

根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年。房屋漏水若设计存在漏洞,应找开发商解决,若为房屋质量问题,则由施工单位解决,如果开发商和施工单位都找不到,并且已向物业缴纳房屋物业维修基金的情况下,可找物业公司解决。

房屋保修期过后,如果建筑楼体漏水严重,可以申请使用住宅专项维修资金进行修缮。住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,住宅共用部位、共用设施设备出现问题,经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过,可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。目前,《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》规定,屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重,经多次补漏后仍难以解决的,不需要经过业主讨论通过,便可按照相关规定使用住宅专项维修资金,对共用部分进行维修、更新和改造。

聘请专业团队,修补建筑渗漏

家里出现渗水必须要找专业队伍修缮。目前,国内防水施工公司需当地的建设主管部门颁发资质证书。专业的施工队伍在接手修缮项目后,通过渗漏项目业主提供的问题照片、视频以及电话或当面的沟通初步了解渗漏项目情况;然后根据初步了解的渗漏项目情况派遣专业技术人员,携带勘察设备,前往渗漏项目现场勘察;根据现场勘察的结果分析渗漏问题,出具专项修缮技术方案,与业主方进行修缮技术方案的交流和调整,提供相关修缮报价,最后进入签订合同后施工。施工完毕,验收合格后撤场,并定期当面或电话回访业主维修后的使用情况。

如果是房屋漏水人为损坏,就要由损坏人自行承担责任,比如在屋顶上开天窗、安装太阳能、改造外墙面等,改变原有结构的情况,开发商有权利拒绝无偿维修防水。

本版采写/新京报记者冯静

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