李宇嘉:深圳“精英化”广州“底座厚” 谁赢得楼市未来

金融界关注

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告别高增长、货币超发,告别资产泡沫后,哪个城市的“底座”厚实,哪个城市的避风港效应就更强。越是实体生产型城市,越是商业和消费活跃的城市,越是民企和中小企业集中的城市,快递量就越大。近日,国家邮政局公布各省市快递业务量,以其中的玄机窥探城市的“底座”。

李宇嘉:深圳“精英化”广州“底座厚” 谁赢得楼市未来

京沪快递量明显下跌。好理解,京沪纾解人口,专业批发市场都在往外迁,快递自然下降。注意的是,尽管深圳快递同比增长24.7%,但增速比广州慢了近7个百分点,且深圳发出的快递件比广州少近50%,2017年只比广州少36%。另外,广州快递收入第一次超过深圳。

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相比2017年,广州快递收入增长43%,但深圳只增长20%。2017年之前,深圳动辄增长30%-40%。当然,这与广州作为华南最大国际商贸中心有一定关系,但主要原因还是,近年来深圳房价上涨,大量生产性企业外迁。据调查,每年都有深圳大量民企迁入东莞、广州的案例。

李宇嘉:深圳“精英化”广州“底座厚” 谁赢得楼市未来

从下图可见,房价暴涨后,深圳全域已经没有绝对的“价格洼地”了。广州中心区房价也低于深圳,外围则是二三线的房价,也容得下迁来的民企。当然,有人认为,深圳淘汰低端落后产业,引进高新技术企业、总部经济等,这反而会让深圳的人力结构更优、竞争力更突出。

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但是,一般制造产业的流出,让深圳越来越“两极分化”。一边是在金融、IT、地产等领域就业的“金领”,一边是从事生活服务业(家政、保安、餐饮和商场服务人员)的就业人群。“来了就是深圳人”,这句温馨的口号一直都以正面解读示人,但它背后的问题却令人不解。

深圳有一个指标冠绝全国,非户籍人口占常住人口之比。2017年,成都、杭州、北京、广州、上海,非户籍人口占比分别是11%、20%、37%、38%、40%,而深圳这一数字是65.3%。深圳落户门槛在一线城市最低。既然落户门槛低,来了是深圳人,为何大家不落户呢?

原因很简单,深圳1600万常住居民中,75%是外来农民工。今天的深圳,已出现巨大分化,金融、地产、IT(及围绕这些行业的律师、会计师等专业机构),以及上市民企(深圳上市民企数居全国第一),企业高管数乃北上广不能比,给深圳创造了大量的“金领”工作岗位。

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但光鲜的另一面,就是一线城市中规模最大的产业工人,包括一般制造业和生产生活服务就业人员。专业机构多、“金领”规模大,也创造很多附属就业岗位,特别是对生活服务业的强大需求。但房价暴涨,倒逼经济结构持续“精英化”,一般产业外流,这是巨大的隐患。

深圳是“创业之都”、“梦想之城”,这是很多人奔赴深圳的初心。过去30多年,深圳高歌猛进,已“上车”的人积累巨额财富,这帮“70后、80后”,分享了过去40年深圳民营经济、资本市场、地产狂飙这“三重红利”。但是,到了创业年龄(35岁左右)的“90后”,机会还有吗?

除少数“创一代”的接班人,广大“90后”,若为房子忙、还房贷,或将财富积累在房子上,创业动力、能力、空间,还有多大?当前的形势,与“创一代”80-90年代创业时的“一身轻”天壤之别。重要的是,“创一代”获得的红利,与过去货币高增长、资产泡沫、互联网繁荣关系重大。

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未来,货币高增长不再、资产泡沫不再、互联网红利减弱,已“上车”的金领们,精致的利己主义下,开始防御(财富回归不动产)。正如张思平副市长所言,深圳的吸引力不大了。回过来说广州,广州的活力、创新力不如深圳,“三重红利”时代输给深圳(国内所有城市都输给深圳)。

但是,当“三重红利”式微,资金回归实体经济,“底座”厚实的作用就显现了。广州不仅有金融、地产、IT,还有商贸、物流、交通枢纽,更有国有企业、高等院校、中小学校、科研院所、医疗机构等事业单位,若大量制造业民企从深圳溢出到广州,广州“底座”就更厚实了。

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“底座”厚实,最大的意义就是会产生大量“白领”,也就是中等阶层,这是一个城市健康与否的标志。“底座”厚实,白领、蓝领才有“扎根”的基础,并渐进地成为“有产者”。楼市“下半场”,好城市就是有产业、有人口的城市,单纯“精英们”玩儿,很容易把楼市玩儿坏了。

对深圳而言,“山寨”和“华强北”,才铸就今天的华为和腾讯,而“山寨”和“华强北”,折射低成本和创业。现在,低成本没了,“三重红利”式微叠加高房价,“90后”们创业激情难续。深圳只适合精英了,对实体产业的吸引力不大了,中产在削弱,下半场的楼市自然不看好。

最后言明一点,观点适用于长期(至少5年以上),做资产配置、财富规划、职业规划的,可以参考。短期看,深圳人口流入全国第一,楼市有安全边际。房价未怎么跌,这不“小阳春”也韧性地来了嘛!但是,风物长宜放眼量,很多人把短期当长期,这是最大的问题。

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